Initiée par l’ancienne ministre du logement Cécile Duflot, la loi ALUR (ou Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a connu de nombreuses modifications et provoqué des débats. Publiée au journal officiel fin mars 2014, elle contient un panel de mesures visant à favoriser l’accès au logement locatif.
Les mesures déjà en vigueur
Celles-ci portent principalement sur les modalités de location d’un bien et renforcent la protection des locataires.
Pour tous les baux, y compris ceux conclus avant l’adoption de la loi :
- Les pièces justificatives des charges demandées au locataire devront être tenues à sa disposition pendant 6 mois.
- Les délais de prescription pour les impayés de loyers ou de charge ont été modifiés à 3 ans, et 1 an pour les réévaluations annuelles du loyer.
- Le propriétaire peut désormais effectuer des travaux dans son bien immobilier pendant les périodes d’occupation du locataire. En revanche il sera redevable d’une indemnité si ceux-ci sont effectués sur plus de 21 jours.
Pour les baux conclus à partir du 27 mars 2014 :
- Les conditions de congé ont été modifiées; dans les zones immobilières tendues, ce délai a été ramené à 1 mois pour le locataire, qui a également vu sa protection se renforcer concernant les congés donnés par les propriétaires pour cause de reprise ou de revente du bien.
- Les délais de restitution du dépôt de garantie ont été ramenés à 1 mois. Si ce délai n’est pas respecté, le propriétaire peut être redevable de 10% du loyer hors charge par mois de retard.
Les nouvelles mesures
- Parmi les mesures se trouvent une partie de celles qui ont fait le plus débat. Il s’agit :
- Des frais d’agences immobilières imputables aux locataires qui devraient sous peu, être normalisées.
- Des mesures de formalisation des démarches de location. Ainsi, les pièces justificatives exigibles pour les dossiers des candidats locataires devraient être listées. Un bail et un état des lieux types devraient également être créés.
- Des logements sociaux pour lesquels un dispositif de demande et de suivi en ligne devrait être instauré.
- De l’encadrement des loyers, une des mesures phares de la loi. Ainsi des observatoires sont en cours de création dans diverses agglomérations, chargés de déterminer un loyer médian par type de bien et par quartier, sur lesquels les loyers devront s’aligner dans une certaine marge.
- De la garantie universelle des loyers qui protège les propriétaires contre les impayés et doit entrer en vigueur au 1er janvier 2016.
Les appréhensions des professionnels
L’encadrement des loyers et la garantie universelle ont fait partie des deux mesures les plus discutées. En effet, les professionnels redoutent quant à la première qu’elle ne crée un effet de désincitation à l’investissement locatif, ce qui par ailleurs irait à l’encontre de l’objectif même de la loi de faciliter l’accession à la location. Si les différentes mesures sur la formalisation des modalités de location devraient aider à des relations propriétaires-locataires plus apaisées, certains regrettent que la garantie universelle des loyers ait été adoptée dans une version bien plus mitigée que celle prévue initialement.