Comprendre l’avant-contrat

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La vente d’un bien immobilier passe toujours ou presque par la signature d’un avant-contrat.
L’avant-contrat peut prendre différentes formes, et selon qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale de vente, les conséquences ne sont pas les mêmes.

Les délais de réflexion et de rétractation

Depuis la loi SRU du 1er juin 2001, les personnes qui cherchent à acquérir un bien immobilier à usage d’habitation bénéficient d’un délai de 7 jours avant d’être engagées. Cette mesure ne concerne que les acquéreurs qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier ; elle s’impose en revanche à tous les vendeurs, professionnels de l’immobilier ou non.
Si vous devez signer un avant-contrat sous seing privé (Acte rédigé et signé par les parties elles-mêmes) :
L’acheteur dispose d’un délai de 7 jours au cours duquel il peut se rétracter. S’il le fait, il n’est plus tenu d’un quelconque engagement envers le vendeur.

Si l’avant-contrat doit être conclu par acte authentique (Acte établi par un notaire et rédigé selon les formalités établies par la loi. Les actes d’acquisition portant sur des immeubles sont obligatoirement conclus par acte authentique) :

C’est à dire qu’il doit être rédigé et signé par le notaire, celui-ci doit préalablement notifier à l’acheteur un projet de l’acte.
L’acheteur dispose alors d’un délai de 7 jours pour réfléchir. Aucun versement ne peut être exigé de lui pendant ce délai. Au terme de ce délai, l’acheteur peut décider de conclure ou non l’avant-contrat.
Dès lors que l’acheteur ne s’est pas rétracté ou a décidé de poursuivre son projet après les 7 jours de réflexion, l’avant-contrat peut produire ses effets, lesquels varient selon qu’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente, d’une promesse d’achat ou d’un compromis de vente.
Il est a noté que ces deux délais ne sont pas cumulables : vous disposez de l’un ou de l’autre. Enfin, si vous décidez de vous rétracter, vous devez envoyer une lettre recommandée avec AR.

La promesse unilatérale de vente : seul le vendeur est engagé…

Le fonctionnement de la promesse unilatérale de vente :

  • Par un tel contrat le vendeur s’engage à vendre son bien à un bénéficiaire. Le vendeur ou promettant donne une « option » au bénéficiaire pour un temps limité. En contrepartie de l’engagement du vendeur, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation (généralement 10% du prix de vente) entre les mains de l’intermédiaire qui rédige la promesse.
Pour le bénéficiaire, « signer une promesse unilatérale de vente » ne signifie pas qu’il achète mais qu’il accepte les conditions dans lesquelles il pourra se décider.
  •  la levée de l’option : si dans le délai qui lui est accordé le bénéficiaire déclare vouloir acheter, la vente sera considérée comme conclue aux conditions proposées dans la promesse, et le vendeur ne peut plus se rétracter. Le bénéficiaire est alors en droit d’exiger que la vente soit régularisée devant notaire. Si le vendeur persiste à refuser, l’acquéreur peut demander au tribunal de grande instance de constater la vente. Mais, devant de telles difficultés, le bénéficiaire peut renoncer à la vente, et demander des dommages et intérêts au vendeur.
  •  le bénéficiaire ne lève pas l’option : si le bénéficiaire ne veut pas acheter le bien ou s’il laisse s’écouler le délai, le vendeur pourra vendre le bien à quelqu’un d’autre, et l’indemnité d’immobilisation lui restera acquise.
  •  si la promesse n’est pas passée devant notaire, enregistrez là à la recette des impôts dans les 10 jours.

Le contenu de la promesse unilatérale de vente :

  • l’état civil du vendeur et celui du bénéficiaire
  • la preuve de la qualité de propriétaire du vendeur et l’origine du bien
  • la description du bien et son adresse
  • les informations relatives aux éventuels travaux
  • les certificats obligatoires
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